Орон байр

Орон сууц худалдан авах, түрээслэх

Орон сууцны дэмжлэгр

Цахилгаан, ус

Газ, халаалт

Утас, интернэт

Ахуйн хог хаягдал

Орон сууцны төрөл

Солонгост нэг айлын орон сууц, нийтийн угсармал орон сууц, офистел, олон айлын орон сууц зэрэг янз бүрийн хэлбэрийн орон сууц бий. Сүүлийн үед хотод амьдарч буй солонгосчууд илүү тав тухтай амьдрахын тулд угсармал орон сууц зэрэг нийтийн орон сууцанд амьдрахыг илүүд үздэг байна. Солонгосчууд хувийн орон сууцтай байхыг ихэд чухалчилдаг. Солонгост орон сууц маш үнэтэй бөгөөд хөдөөний байрнаас хотын байр хавьгүй илүү үнэтэй байдаг.

Орон сууц худалдан авах буюу түрээсийн гэрээ байгуулах

Орон сууц худалдан авах

Орон сууцыг худалдан авахдаа байршил хийгээд зүг чиг, зам тээврийн ая тухтай байдал, орчны тохижилт зэргийг сайтар шинжих хэрэгтэй. Худалдан авах гэж буй орон сууцаа сонгосны дараа тухайн орон сууцныхаа үл хөдлөх хөрөнгийн лавлагаа зэргийг гаргуулж аван эзэмших эрх нь хүчинтэй эсэх, тус байрыг барьцаанд тавьсан эсэхийг шалгах хэрэгтэй. Ингэснээр хожим хүндрэлтэй байдалд орохоос сэргийлнэ. Хамгийн сүүлд нь орон сууц худалдан авах гэрээг үйлдэхдээ шаардлагатай заалтуудыг нарийн тодорхой оруулах хэрэгтэй. Ингэх нь хожим ямар нэгэн хохирол амсахаас хамгаалж чадна.

Хагас барьцаатай түрээсийн байр

Орон сууцны зах зээлд түгжигдмэл байдал үргэлжлэн, хадгаламжийн хүү бага хэвээр байгаагаас болж түрээслэгчид өмнө бүтэн барьцаатай түрээслэдэг байсан байрны бүтэн барьцааны нэг хэсгийг сарын түрээс болгоод сар бүр түрээсийн мөнгө авдаг хэлбэр сүүлийн үед ихэд дэлгэрээд байгаа бөгөөд 10 байрны 3 нь ийм хагас барьцаатай түрээсний байр гэж үзэхэд болно. Өөрөөр хэлбэл бүтэн барьцааны нэмэгдсэн үнийг сарын түрээсэнд шилжүүлэн тооцож (ихэнхдээ банкны хадгаламжийн хүүгээс 2 дахин их) авдаг болсон. Жишээлбэл 300 саяын бүтэн барьцаа 2 жилийн дотор 400 сая болж өсөх тохиолдолд өссөн 100 сая воныг сарын түрээсэнд шилжүүлэн тооцож 300 сая воны барьцаан дээр сар бүр 400~600 мянган воны түрээс авч байна.

Түрээсийн бүтэн барьцааны мөнгийг буцаан авах барьцааны даатгал

Бүтэн барьцаатайгаар байр түрээслэгч нь барьцааны мөнгөө буцаан олж авч чадахгүй байх тохиолдол гарч болзошгүй гэж үзэж орон сууц, хотын баталгааны корпораци(HUG), HYPERLINK (HUG, www.khug.or.kr)сайтын ‘Бүтэн барьцааны мөнгийг буцаан авах баталгааны даатгал‘-д даатгуулж болно

Сарын түрээсийн байр

Солонгосоор “Волсэ” гэдэг бөгөөд тодорхой хэмжээний барьцаа төлөхийн зэрэгцээ сар бүр түрээсийн төлбөр төлдөг түрээсийн хэлбэр юм. Нэг ижил байрны хувьд барьцааны мөнгөний хэмжээ нь бүтэн түрээснийхээс хямд байдаг. Гэрээ байгуулах үедээ байрны эзэнтэй сайн ярилцаж тохиролцож чадвал барьцаа болон сарын түрээсийн хэмжээг зохицуулж болно. Барьцааны мөнгө их бол түрээсийн хэмжээ багасч, барьцааны мөнгө бага бол сарын түрээсийн мөнгө тэр хэмжээгээр ихэсдэг. Сарын түрээс нь өрөөний том жижиг, тоо хэмжээ, тоноглол зэргээс хамаарч бага зэрэг ялгаатай байдаг. Бүтэн барьцаатай түрээсийн байр болон сарын түрээсийн байр хөлслөх гэрээнд бусад ахуйн хэрэгцээний хангамжийн зардал (цахилгаан, ус, газ, телефон утас, интернэт, телевиз г.м) багтдаггүй учир үүнийг түрээслэгч өөрөө төлөх ёстой.

Галсэ буюу жилийн түрээстэй байр

Солонгост оршин сууж буй гадаад иргэд болон олон соёлт гэр бүлийнхэнд байр хөлслүүлэхдээ сарынх нь түрээсний мөнгийг 1-3 жилээр урьдчилан авдаг байрны эзэд хааяа таардаг. Ингэж жилээр нь урьдчилан авахыг “Галсэ” гэж нэрлэдэг байна. (Жэжү арлынхан дээр үеэс сарын түрээсний мөнгийг нэг жилээр урьдчилан авсаар иржээ. Энэ нь нэлээн түгээмэл арга юм.)

Дотуур байр

Компани болон сургуулиас бэлдэж өгдөг байрыг хэлнэ. Гадаадад хөрөнгө оруулагч дадлагажигч(D-3 визтэй) болон хөдөлмөрийн гэрээгээр мэргэжлийн ажил эрхлэхээр ирсэн ажилчинг(E-9 визтэй) компаниас нь орон байраар хангадаг. Гэхдээ ажиллуулж байгаа компани нь гэрээт ажилчдыг заавал орон байраар хангах үүрэг хүлээдэггүй.

Байр хөлслөхдөө анхаарах зүйлс

Солонгост байр олох, хөлслөх олон янзын арга бий. Гудамжинд наасан зарын дагуу өөрийн биеэр очиж уулзан хөлсөлж болохын зэрэгцээ үл хөдлөх хөрөнгө зуучлах газраар зуучлуулан хөлсөлж бас болдог. Зуучлуулан олох арга нь хамгийн өргөн дэлгэрсэн арга юм. Үл хөдлөх хөрөнгө зуучлах газрын зуучлагчид хүссэн хэмжээтэй байрыг, хүссэн газар, хүссэн өртгөөр тань олж өгөх ба түрээсийн гэрээ байгуулахад хэрэгтэй бичиг баримтыг бүрдүүлж өгдөг. Үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын газраар зуучлуулсан тохиолдолд тухайн сууцны үнэ өртөгөөс шалтгаалан хуулиар заасан зуучлалын хураамжийг төлөх хэрэгтэй байдаг тул интернетээр урьдчилан зуучлалын хураамжийг мэдэх нь зүйтэй.

Үл хөдлөх хөрөнгө зуучлах газрын үйлчилгээний хөлсийг байрны түрээсний тодорхой хувь байхаар тогтоосон байдаг. Хэт их хэмжээний хөлс нэхсэн тохиолдолд хот, сум, дүүргийн захиргааны Зуучлалын хууль бус ажиллагааг мэдэгдэх төвд хандан гомдол мэдүүлж болно.

Гэрээ

Гэрээ байгуулах хүн

Гэрээг нь гэрийн эзэнтэй хийх хэрэгтэй. Гэрээнд амьдран суух хугацаа, байрны барьцааны мөнгө, сарын түрээс гэх мэт бичигдээстэй байна. Гэхдээ заавал гэрийн эзэнтэй шууд гэрээ хийлгүйгээр урьд нь амьдарч байсан түрээслэгчтэй гэрээ хийсний дараа тэр хүндээ байрны барьцааны мөнгөө өгөх тохиолдол ч бий. Энэ тохиолдолд, хэрвээ гэрийн эзэн тэрхүү гэрээг хүлээн зөвшөөрөхгүй гэвэл барьцааны мөнгийг эргүүлэн авах боломжгүй. Тиймээс гэрээг хийхдээ заавал тухайн байрны эзэмшигч нь хэн бэ гэдгийг шалган эзэмшигч, эзэмшигчийн итгэмжлэсэн хүн гэсэн (тамга болон итгэмжлэл)-ийг шалгаж үзсэний дараагаар гэрээ хийх хэрэгтэй. Үл хөдлөх хөрөнгийн лавлагаан дээрээс тус орон сууцны эзэмшигч хэн болохыг мэдэж болно. Уг лавлагааг интернэтээс хэвлэн авах боломжтой. Үл хөдлөх хөрөнгийн лавлагааг анх гэрээний мөнгө төлөхдөө, үлдэгдэл мөнгөнөөс дундуур нь хэсэгчлэн төлөхдөө, үлдэгдэл мөнгийг барагдуулан төлөхийн өмнө тус тус дахин шалгах нь зүйтэй.

Үл хөдлөх хөрөнгийн лавлагаа

Гэрээ байгуулахаас өмнө үл хөдлөх хөрөнгийн лавлагааг үзэж шалгах нь орох гэж байгаа байрныхаа янз байдалтай танилцахаас илүү чухал зүйл юм. Үл хөдлөх хөрөнгийн лавлагаанд байрны эзний нэр, хаяг, байрны талбайн хэмжээ, бүтэц, байрны эзний өртэй эсэх зэргийг бичиж оруулсан байдаг. Үл хөдлөх хөрөнгийн лавлагааг ихэнхдээ бүртгэлийн албан дээр биеэр очилгүй интернэтээр авчихдаг. Яаж авахыг сайн мэдэхгүй бол танил солонгос хүмүүстээ хэлж авахуулаарай.

Төлбөрийн хэмжээ ба төлөх арга

Гэрээний мөнгийг хэд байхыг тусгайлан хуульчилаагүй ч ерөнхийдөө барьцааны мөнгөний 10% байдаг. Барьцаа мөнгө 2,000,000 вон гэж бодоход гэрээний хийхэд 200,000 вон болно. Үлдсэн 1,800,000 воноос нэгээхэн хэсгийг байрандаа орохын өмнө өдөр товлон тушааж, үлдсэнийг нь байрандаа орох өдрөө өгдөг. Байрандаа орох өдрөө үлдэгдэл мөнгийг нэг мөсөн төлөх тохиолдол ч бий. Мөнгөний баримтыг заавал хадгалж байгаарай.

Гэрээнд зайлшгүй тэмдэглэх зүйлс

• Байрны хаяг (үл хөдлөх хөрөнгийн лавлагаанд тэмдэглэгдсэн хаяг болон гэрээнд тэмдэглэсэн хаяг адил байх ёстой)
• Урьдчилгаа мөнгөний хэмжээ (барьцаа болон сарын түрээсийн төлбөр)
• Урьдчилгаа, хэсэгчлэн төлөх төлбөр, үлдэгдэл төлбөрийн хэмжээ ба төлөх хугацаа (барьцааны 10%-ийг урьдчилгаа хэлбэрээр өгөх нь найдвартай.)
• Гэрээний хүчинтэй хугацаа
• Байрны эзэн болон түрээслэгчийн гарын үсэг, тамга, хурууны хээ

Түрээсийн хугацаа дуусах, барьцаагаа эргүүлж авах

Гэрээний хугацаа дуусахаас өмнө нүүх шаардлагатай үе хааяа тохиолддог. Энэ тохиолдолд байрны эзэн барьцаа мөнгийг эргүүлж өгөнгөө үлдсэн хугацааны сарын түрээсийг суутгаж ч болох юм. Ойролцоогоор барьцааны мөнгө 2 сая, сарын түрээс 150,000 воны байранд амьдарч байгаад гэрээ дуусахаас 3 сарын өмнө нүүхээр боллоо гэж бодъё. Шинээр түрээслэх хүн нь тодорхой болвол ямар ч асуудал үүсэхгүй ч, тэгээгүй тохиолдолд гэрийн эзэн байрны барьцааны мөнгөнөөс, үлдсэн 3 сарын сарын түрээс 450,000 вон (150,000х3 сар)-ыг хасан 155,000 воныг л эргүүлэн өгөхөд хууль зөрчлөө гэж хэлэх боломжгүй юм. Харин гэрээний хугацаа дуусч, дуусгавар болсон өдрөөс өмнө дор хаяж 1 сарын өмнө нүүнэ гэдгээ хэлсэн хэдий ч шинэ түрээслэгч олдоогүй гэсэн шалтгаанаар барьцааны мөнгийг өгөхгүй байх явдал бол хууль бус үйлдэлд тооцогдоно. Энэ тохиолдолд иргэний шүүхэд гомдол гарган шүүхийн шийдвэрийн дагуу мөнгөө буцаан авах боломжтой. Гэвч шүүхийн шат дамжлага төвөгтэй, ажил явдал ихтэй байдаг тул хэрвээ ийм явдал тохиолдвол зөвлөгөө өгч дэмжлэг үзүүлэх байгууллагад хандах нь зүйтэй.

Гэрээний хугацаа дуусахаас 1 сарын өмнө заавал хийх зүйлс

Байрны эзэнд гэрээний хугацаагаа сунгах эсэх, нүүх эсэхээ тодорхой хэлэх хэрэгтэй. Тухайлан хэлж ярихгүй байх тохиолдолд гэрээний хугацаа автоматаар сунгагддаг. Олон хүмүүс үүний талаар мэдэхгүйгээс болж хохирдог тул анхаарч, мартахгүй байх хэрэгтэй.

Байр хувиараа түрээслэх буюу түрээслүүлэхийн давуу болон сул тал

Байр хувиараа түрээслэх буюу түрээслүүлэх зайлшгүй шаардлага гарсан үед мэдэж байх ёстой зүйлс.

Зарим олон соёлт гэр бүл зардлаа хэмнэхийн тулд байраа хувиараа түрээслэх буюу түрээслүүлэхийг хичээдэг. Энэ нь нэг талаар зардал хэмнэх боломжтой ч олон янзын эрсдэл дагуулдаг. Байр түрээслэх гэж байгаа хүн заран дээр хаяг, утасны дугаар зэрэг хувийн мэдээллээ бичдэг. Хэрвээ ганцаараа амьдардаг эмэгтэй бол хувийн мэдээллээ бичихгүй байсан нь дээр. Байрыг тань үзэхээр очиж буй хүн тусгай зөвшөөрөлтэй үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагч юм уу үл хөдлөх хөрөнгө зуучилдаг газрын ажилтантай хамт очихгүй тул байраа түрээслэх зар гаргасан хүн гэмт хэргийн хохирогч болох магадлалатай. Үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагчаар дамжуулан байр хөлслөх үед зуучлагч нь тус байрны эвдрэл гэмтлийг шалгаж, энэ талаар түрээслэх гэж байгаа хүнд тайлбарлаж өгдөг. Харин зуучлагчаар зуучлуулааагүй тохиолдолд түрээслэгч өөрөө л тухайн байрны эд хэрэгсэл, тоног төхөөрөмж эвдрэл сааталтай эсэхийг шалгах ёстой. Жишээлбэл сантехник, ахуйн хий, гэрэл цахилгааны шугам эвдрэлгүй эсэх, коридорын мэдрэгчтэй гэрэл бүрэн бүтэн эсэхийг шалгана. Хувиараа байр түрээслэх үед үл хөдлөх хөрөнгө зуучлах газарт 100.000 орчим вон төлж гэрээ бичүүлэх боломжтой. Гэхдээ энэ нь гэрээг таны өмнөөс боловсруулж өгч байгаа хэрэг болохоос биш, таны байр түрээслэх харилцаанд ямар ч хариуцлага хүлээхгүй гэдгийг анхаарах хэрэгтэй.

Байрыг хувиараа түрээсэлснээс үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын газар хандаарай.

2009 онд байрыг хувиараа түрээслэх буюу түрээслүүлэх 50 орчим интернэт кафе ажиллаж байсан бол одоо тус тоо 100 болтлоо нэмэгдэж, 1,1 сая гишүүдтэй болсон байна. Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл хямралд ороод байгаа ч түүнээс үл хамааран энэ төрлийн кафены тоо хоёр дахин нэмэгдсэн байна. Энэ мэт кафе болон цахим хуудсаар дамжуулан сард дунджаар 100,000 байрыг түрээслэх буюу түрээслүүлэх арилжаа явагдсан гэсэн судалгаа байдаг. Бүтэн барьцаатай түрээсийн байр болон сарын түрээсийн байрыг хувиараа түрээслэх явдал ийнхүү нэмэгдсэн нь эдгээр байруудтай холбоотой мэдээлэл интернэтэд хангалттай хэмжээгээр байдаг болсноос үүдэлтэй юм. Өмнө нь интернэтээс зөвхөн нэг өрөө байр, офистелийн мэдээллийг л авч болдог байсан. Мөн ихэнх хэрэглэгчид нь их дээд сургуулийн оюутнууд, эсвэл ганцаараа амьдардаг албан хаагчид байлаа.

Харин саяхнаас 2-3 өрөө бүхий олон айлын сууц, нэг айлын сууц, нийтийн угсармал орон сууц, офистел, орчин үеийн хувийн орон сууц, дэлгүүр гуанз, офисын байрыг хүртэл хувь хүмүүс шууд түрээслэх буюу түрээслүүлдэг болж байна. Гэвч ийнхүү хувиараа байр түрээслэх нь өмнө нь байрны гэрээ хийж үзээгүй, амьдралын туршлагагүй хүмүүсийг эрсдэлд оруулах аюултай тул аль болох үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын газраар үйлчлүүлэх хэрэгтэй. Учир нь сүүлийн үед маш олон янзын аргаар түрээслэгчийг луйвардаг болсон. Үүнд , байраа дуудлага худалдаагаар орохоос өмнө бүтэн барьцаатай түрээслүүлэх юм уу, өөрийн түрээсэлсэн байрыг өөр хүнд давхар түрээслүүлэх зэрэг хэрэг гарч байна. Ялангуяа бүтэн барьцаатай түрээсийн байр юм уу сарын түрээсийн байрыг түрээслэхдээ заавал ч үгүй зуучлагч байгууллагаар дамжуулж гэрээ хийхгүй бол их хэмжээгээр хохирох аюултай.

Энэ мэтээр хохирогчдын дийлэнх нь нийгмийн амьдралд дөнгөж хөл тавьж буй хүмүүс, үл хөдлөх хөрөнгийн бичиг баримтын талаар мэдлэггүй хүмүүс байдаг. Интернет нээлттэй худалдааг мэддэг боловч үл хөдлөх хөрөнгийн худалдааны талаар мэдлэг дутмаг тохиолдолд аль болох хямдыг харж яваад байрны хуурамч эзэнтэй гэрээ хийх, мөн байрнаас гарахдаа их хэмжээний засварын мөнгө төлөх шаардлагатай болох ч тохиолдол гардаг. Мөн зах зээлийн үнэ мэдэхгүйгээс бол зах зээлийн үнээс өндөр үнээр гэрээ хийх явдал ч гардаг. Тиймээс давхар түрээс мэтээс болж хохирсон тохиолдолд хуулийн тусламж үйлчилгээ авч болох үл хөдлөх хөрөнгийн итгэмжлэгдсэн зуучлалын төвөөр үйлчлүүлэх нь хамгийн найдвартай арга юм. Зуучлалын хөлс хэмнэх гэж байгаад бүр их хохирол амсч, цаг хугацаа мөнгөө гарздаж болохыг санаарай.